Laatst geüpdatet op 9 december 2023 om 10:32
Als vastgoedbelegger ga je natuurlijk voor het maximale rendement voor al je woningen. Door je verhuurde woningen te laten belasten in box 3, haal je meer uit je huurinkomsten. Ben je bijvoorbeeld van plan om je vastgoedportefueille uit te breiden? Dan is het natuurlijk wel handig om te weten welke invloed dit heeft op je belastingvoordeel. Hoeveel woningen mag je in box 3 verhuren en wat zijn de actuele belastingen in 2023? In dit blog geven wij antwoord op deze vragen en leggen wij uit wat een portefeuille-uitbreiding betekent voor jouw vermogensbelasting.
Waarom mijn vastgoed laten belasten in box 3?
Bij het verhuren van een woning wil je als belegger zo min mogelijk belasting betalen. Door je beleggingspand te laten belasten in box 3, kan je zelf tot drie keer minder belasting betalen dan in box 1. Box 1: inkomen uit werk en inkomen hanteert namelijk een belastingtarief over je huurinkomsten. Met dit belastingtarief betaal je tussen de 36,55 % tot 51,75% belasting over 70% van je huurinkomsten.
De inkomstenbelasting in box 3 is speciaal bedoeld voor inkomen uit sparen en beleggen. Als belegger kan je hiermee je voordeel doen. Hoeveel is dat voordeel dan precies? In box 3 hoeft je je huurinkomsten niet op te geven bij de belasting. Verder gaat de belasting er wel van uit dat je een fictief rendement behaalt met jouw vermogen.
Over dit rendement betaal je 32% vermogensbelasting in 2023. Ook geldt er voor iedereen een heffingsvrij vermogen. Met het belastingtarief in box 3 betaal je dus aanzienlijk minder belasting, omdat zo je huurinkomsten onbelast blijven.
Hoeveel woningen mag je verhuren in box 3?
Het aantal woningen die je mag laten belasten in box 3 is onbeperkt. Dit kan natuurlijk een enorm belastingvoordeel opleveren in box 3. Beheer je je eigen panden volledig zelf? Hou er dan wel rekening mee dat je dan meestal meer werk verricht voor het verhuren van je woningen. Dit kan dus invloed hebben op de belastingvoordeel die je hebt in box 3.
Wat zijn de voorwaarden in box 3?
Maar wat zijn dan precies de voorwaarden in box 3? Als je je woning verhuurt, beoordeelt de belastingdienst hoeveel werk je verricht voor de winst die je haalt uit je huurinkomsten. Vindt de belastingdienst dat je je te veel bezig houdt met alle activiteiten rondom het verhuren van je woningen? Dan kan de belastingdienst dit zien als overige werkzaamheden of winst uit onderneming.
Constateert de belasting dat je juist weinig werk verricht bij het verhuur van je woningen? Dan valt dit onder normaal vermogensbeheer in box 3. Dit is dus de ideale situatie om minder belasting te betalen voor het maximale rendement.
Wil jij je vastgoedportefeuille verder uitbreiden? Of koop je je eerste object? Dan wil je natuurlijk wel je huis verhuren volgens de regels. Er zijn namelijk verschillende vormen van verhuur, de wet- en regelgeving kan daarom erg verschillen.
Belastingdruk huurinkomsten: vergelijking tussen 2021 en 2023 in box 3
De lobby-organisatie Vastgoed Belang heeft enkele voorbeeld berekeningen gemaakt. Een voorbeeld scenario omvat een individuele investeerder die volledig zelf de financiering verzorgt voor een te verhuren woning. Het betreft hier een woning met een WOZ-waarde van 255.000 euro in 2021. Hoe manifesteert het verschil in belastingdruk zich dan wanneer we de vermogensbelasting in box 3 vergelijken tussen 2021 en 2023?
Verschillende factoren spelen hier een rol:
- De leegwaarderatio: Voor belastingdoeleinden in box 3 bedroeg de leegwaarderatio van een verhuurde woning slechts 67% van de WOZ-waarde in 2021. Deze ratio, die het fiscaal meegerekende vermogenspercentage van de WOZ-waarde van de woning weergeeft, wordt in 2023 verhoogd naar 95%.
- Het aan de woning toegewezen rendement: In 2021 gebruikte de belastingdienst een fictief rendement van 4,5% op een verhuurde woning, terwijl dit in 2023 stijgt naar 6,17%.
- De vermogensrendementsheffing: In 2021 was het het belastingtarief op het veronderstelde rendement 31%, in 2023 is dit verhoogd naar 32%. Ook de berekening van de daadwerkelijke inkomsten uit de huurwoning is van belang. Vastgoed Belang hanteert een zogeheten netto exploitatieresultaat van 8.778 euro per jaar, wat neerkomt op de veronderstelde huurinkomsten van 12.600 euro per jaar, verminderd met de kosten van de woning, zoals onderhoud, verzekeringen en lokale belastingen.
Op basis van bovenstaande informatie is het mogelijk om het verschil in rendement van een huurwoning in 2021 en 2023 te vergelijken, rekening houdend met de hogere belastingdruk. De resultaten zijn als volgt:
Uit de resultaten blijkt dat de wijziging in de leegwaarderatio in 2023 inhoudt dat fiscaal gezien een groter deel van de WOZ-waarde als vermogen wordt beschouwd (95% van 255.000 euro versus 67%). Bovendien wordt in 2023 een hoger fictief rendement toegekend aan het meegerekende vermogen en is het belastingtarief hoger.
Dit alles resulteert erin dat je bij gelijke exploitatie-inkomsten in 2023 bijna 2.400 euro meer belasting betaalt dan in 2021. Het netto rendement daalt hierdoor van ongeveer 6.400 euro naar 4.000 euro.
Hoe behoud je je belastingvoordeel?
Voor vastgoedbeleggers is het interessant om het vastgoedbeheer professioneel uit te besteden. Zo voorkom je dat je meer belasting moet betalen in box 1. Maar wat doet een beheerder dan precies? Je kan aan de volgende activiteiten denken:
- Financieel en adminisatratief beheer: huurincasso en opstellen van overeenkomsten
- Vast contactpunt voor huurders: beantwoorden van vragen en afhandelen van reparatieverzoeken
- Bij leegstand: vinden van betrouwbare huurders
Wil jij je vastgoedbeheer uitbesteden? Rentical ontzorgt je volledig met slim en professioneel vastgoedbeheer. Hierdoor behoud je je belastingvoordeel voor het maximale rendement. Geinteresseerd? Bekijk dan nu onze pakketten of vraag een vrijblijvend adviesgesprek aan.
Veelgestelde vragen
In box 3 wordt je netto vermogen bepaald. Alle bezittingen, zoals bijvoorbeeld spaargeld en beleggingen en eventueel een tweede woningen tel je bij elkaar op. Van dit totaal bedrag trek je vervolgens de schulden af. Dit kan een lening zijn of een doorlopend krediet. Rood staan trek je ook van het bedrag af.
Theoretisch gezien mag je een onbeperkt aantal woningen bezitten en verhuren in box 3. Alleen is het wel zo dat je geen of minimaal werk mag verrichten bij het verhuren van je woningen.
De huurinkomsten tellen niet mee in je belastbaar voordeel uit je woning. Er wordt namelijk een fictief rendement over je WOZ-waarde bepaald. Op dit fictief rendement betaal je in 2022 31% belasting over je vermogen. In 2023 is dat 32%. Dit is inclusief alle bezittingen, denk hierbij aan aandelen, spaargeld en eventueel een tweede koopwoning. Uiteraard
De leegwaarderatio gaat de overheid in 2023 verhogen voor verhuurde woningen. Dat betekent dat je als verhuurder minder korting krijgt. De leegwaarderatio geeft je het recht op een verlaging WOZ-waarde van een verhuurde woning in box 3. Dit zorgt ervoor dat je minder belasting betaald. Grotere verhuurders hebben minder last van de verhoging van de leegwaarderatio, aangezien zij het voordeel hebben dat verhuurdersverheffing in 2023 wordt afgeschaft.
