‘Hoeveel woningen mag je in box 3 hebben?’

Als vastgoedbelegger ga je natuurlijk voor het maximale rendement voor al je woningen. Door je verhuurde woningen te laten belasten in box 3, haal je meer uit je huurinkomsten. Ben je bijvoorbeeld van plan om je vastgoedportefueille uit te breiden? Dan is het natuurlijk wel handig om te weten welke invloed dit heeft op je belastingvoordeel. Hoeveel woningen mag je in box 3 verhuren en wat zijn de actuele belastingen in 2025? In dit blog geven wij antwoord op deze vragen en leggen wij uit wat een portefeuille-uitbreiding betekent voor jouw vermogensbelasting.

Waarom mijn vastgoed laten belasten in box 3?

Bij het verhuren van een woning wil je als belegger zo min mogelijk belasting betalen. Door je beleggingspand in box 3 te laten belasten, kun je aanzienlijk minder belasting betalen dan in box 1. In 2025 hanteert box 1: inkomen uit werk en woning een belastingtarief over je huurinkomsten. Met dit tarief betaal je tussen de 35,82% en 49,50% belasting over je netto huurinkomsten.

De inkomstenbelasting in box 3 is bedoeld voor inkomen uit sparen en beleggen. Als belegger kun je hiervan profiteren. In box 3 hoef je je huurinkomsten niet op te geven bij de belasting. De belasting gaat ervan uit dat je een fictief rendement behaalt over je vermogen.

In 2025 bedraagt het belastingtarief in box 3 36%. Daarnaast geldt er een heffingsvrij vermogen van €57.684 per persoon; voor fiscale partners is dit €115.368. Met dit belastingtarief betaal je dus minder belasting, omdat je huurinkomsten onbelast blijven.

Hoeveel woningen mag je verhuren in box 3?

Het aantal woningen die je mag laten belasten in box 3 is onbeperkt. Dit kan natuurlijk een enorm belastingvoordeel opleveren in box 3. Beheer je je eigen panden volledig zelf? Hou er dan wel rekening mee dat je dan meestal meer werk verricht voor het verhuren van je woningen. Dit kan dus invloed hebben op het belastingvoordeel die je hebt in box 3.

Wat zijn de voorwaarden in box 3?

Maar wat zijn dan precies de voorwaarden in box 3? Als je je woning verhuurt, beoordeelt de belastingdienst hoeveel werk je verricht voor de winst die je haalt uit je huurinkomsten. Vindt de belastingdienst dat je je te veel bezighoudt met alle activiteiten rondom het verhuren van je woningen? Dan kan de belastingdienst dit zien als overige werkzaamheden of winst uit onderneming.

Constateert de belasting dat je juist weinig werk verricht bij het verhuur van je woningen? Dan valt dit onder normaal vermogensbeheer in box 3. Dit is dus de ideale situatie om minder belasting te betalen voor het maximale rendement.

Wil jij je vastgoedportefeuille verder uitbreiden? Of koop je je eerste object? Dan wil je natuurlijk wel je huis verhuren volgens de regels. Er zijn namelijk verschillende vormen van verhuur, de wet- en regelgeving kan daarom erg verschillen.

Investeren in vastgoed met een BV

Investeren via een BV, ook wel zakelijk investeren genoemd, wordt vaak aangeduid als een Vastgoed BV. In plaats van een pand privé aan te schaffen, koop je het via een besloten vennootschap (BV). Dit betekent dat:

• De hypotheek op naam van de BV staat in plaats van op jouw privénaam.
• De belastingheffing anders verloopt dan bij particulier vastgoedbezit in box 3.
• De winst uit verhuur binnen de BV valt onder de vennootschapsbelasting in plaats van de inkomstenbelasting.

Belastingdruk huurinkomsten: vergelijking tussen 2021 en 2025 in box 3

De lobbyorganisatie Vastgoed Belang heeft enkele voorbeeldberekeningen gemaakt. Een voorbeeldscenario betreft een individuele investeerder die volledig zelf de financiering verzorgt voor een te verhuren woning. Het gaat om een woning met een WOZ-waarde van €255.000 in 2021. Hoe verandert de belastingdruk wanneer we de vermogensbelasting in box 3 vergelijken tussen 2021 en 2025?

Factoren die de belastingdruk beïnvloeden:

1. Leegwaarderatio: In 2021 werd voor belastingdoeleinden in box 3 slechts 67% van de WOZ-waarde van een verhuurde woning in aanmerking genomen. In 2025 is deze ratio verhoogd naar 100%, waardoor de volledige WOZ-waarde wordt belast.

2. Fictief rendement: In 2021 hanteerde de Belastingdienst een fictief rendement van 4,5% op verhuurde woningen. In 2025 is dit gestegen naar 5,88%.

3. Vermogensrendementsheffing: Het belastingtarief op het veronderstelde rendement was 31% in 2021 en is verhoogd naar 36% in 2025.

Daarnaast is de daadwerkelijke huurinkomst van belang. Vastgoed Belang hanteert een zogenaamd netto-exploitatieresultaat van €8.778 per jaar, gebaseerd op veronderstelde huurinkomsten van €12.600 per jaar, verminderd met kosten zoals onderhoud, verzekeringen en lokale belastingen.

Vergelijking belastingdruk 2021 vs. 2025:

• 2021:

  • Belastbare waarde: 67% van €255.000 = €170.850
  • Fictief rendement: 4,5% van €170.850 = €7.688
  • Belasting: 31% van €7.688 = €2.383
  • Netto rendement: €8.778 (netto-exploitatie) – €2.383 (belasting) = €6.395

• 2025:

  • Belastbare waarde: 100% van €255.000 = €255.000
  • Fictief rendement: 5,88% van €255.000 = €14.994
  • Belasting: 36% van €14.994 = €5.398
  • Netto rendement: €8.778 (netto-exploitatie) – €5.398 (belasting) = €3.380

Uit deze vergelijking blijkt dat de wijzigingen in de leegwaarderatio en het fictieve rendement in 2025 leiden tot een hogere fiscale waardering van de woning en een hoger fictief rendement. Dit resulteert in een toename van de belastingdruk met €3.015 (€5.398 in 2025 minus €2.383 in 2021), waardoor het netto rendement daalt van €6.395 in 2021 naar €3.380 in 2025.

Deze stijging in belastingdruk kan particuliere verhuurders ertoe aanzetten hun woningen te verkopen, wat kan leiden tot een verdere krimp van het aantal huurwoningen op de markt. Vastgoed Belang waarschuwt dat deze ontwikkeling negatieve gevolgen kan hebben voor zowel verhuurders als huurders. 

Let op: Deze berekeningen zijn gebaseerd op gegevens uit 2021 en 2025 en dienen ter illustratie. Individuele situaties kunnen variëren; raadpleeg een belastingadviseur voor advies op maat.

Hoeveel is het belastingtarief in 2025?

Het belastingtarief in box 3 blijft in 2025 ongewijzigd op 36%. Het heffingsvrije vermogen wordt iets verhoogd en bedraagt €57.684 voor alleenstaanden en €115.368 voor fiscale partners.

Hoe behoud je je belastingvoordeel?

Voor vastgoedbeleggers is het interessant om het vastgoedbeheer professioneel uit te besteden. Zo voorkom je dat je meer belasting moet betalen in box 1. Maar wat doet een beheerder dan precies? Je kan aan de volgende activiteiten denken:

• Financieel en adminisatratief beheer: huurincasso en opstellen van overeenkomsten
• Vast contactpunt voor huurders: beantwoorden van vragen en afhandelen van reparatieverzoeken
• Bij leegstand: vinden van betrouwbare huurders

Veelgestelde vragen